Wie ich lernte, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen – und worauf es wirklich ankommt

Wenn ich an meinen ersten Hausverkauf denke, habe ich heute noch ein Kribbeln im Bauch. Damals war es ein kleines Zweifamilienhaus, das ich geerbt hatte, und ich hatte keine Ahnung, wie man sowas überhaupt angeht. Inzwischen habe ich mich nicht nur intensiv mit dem Verkauf verschiedener Haustypen beschäftigt (vom Einfamilienhaus bis hin zum 10-Familienhaus), sondern auch eine Menge Praxiserfahrung sammeln dürfen. Genau diese Erfahrungen – samt aller Pannen und Erkenntnisse – möchte ich hier mit dir teilen.

Warum das Thema so viel mehr ist als nur Zahlen

Klar, eine Immobilie zu verkaufen klingt erst mal nach Zahlen: Kaufpreis, Rendite, Maklerkosten, Steuern. Doch ganz gleich, ob es dein Einfamilienhaus, dein geerbtes Drei-Familienhaus oder ein 10-Familienhaus in Toplage ist – es steckt oft eine große Portion Herzblut und Geschichte dahinter. Für mich war es damals der Gedanke, das Haus meiner Großeltern „loszulassen“; für dich kann es die Sorge sein, ob du alle Mieter fair behandelst oder ob du überhaupt den richtigen Käufer findest.

Ich habe gelernt, dass hinter jeder Immobilie Geschichten stecken, die im Verkaufsprozess plötzlich hochkommen können. Und genau diese emotionale Ebene macht das Ganze so intensiv – und manchmal auch kniffelig.

Schritt für Schritt zum Verkaufserfolg (auch wenn du noch unsicher bist)

1. Überblick gewinnen: Womit hast du es zu tun?

Einfamilienhaus (EFH): Meist Eigenheim, oft geprägt von Erinnerungen. Käufer sind häufig Familien, die selbst einziehen möchten.
Zweifamilienhaus (ZFH): Kann teils selbst genutzt werden, eine Wohnung bleibt vermietet. Oder es kaufen sich zwei befreundete Parteien zusammen ein.
3–10-Familienhaus (MFH): Hier sind wir in der Liga der Kapitalanleger. Die Kaufinteressenten schauen gern auf Zahlen wie Nettokaltmiete und Rendite.

Ich empfehle dir, dir ganz klarzumachen: Wer könnte meine Zielgruppe sein? Das hilft enorm bei der späteren Vermarktung.

2. Dokumente zusammensuchen (ja, das ist nervig – aber extrem wichtig)

Ein kleiner Tipp: Je besser du vorbereitet bist, desto schneller wirst du einen passenden Käufer finden und desto weniger Nachfragen gibt es. Bei meinem ersten Hausverkauf habe ich noch aus dem Keller alte Baupläne gekramt, während ich parallel versuchte, den Energieausweis zu beantragen. So viel Stress hätte ich mir sparen können, wenn ich früher gewusst hätte, was alles nötig ist:

• Grundbuchauszug (wichtig für Käufer und Notar)
• Energieausweis (unbedingt Pflicht in Deutschland!)
• Mietverträge (bei vermieteten Einheiten)
• Abrechnungen / Nebenkosten (sofern relevant)
• Sanierungsnachweise (falls du kürzlich renoviert hast)

Glaub mir: Deine künftigen Käufer werden es dir danken, wenn du alles griffbereit hast.

3. Den richtigen Preis finden – keine leichte Übung

Das wohl schwierigste Thema: Was ist meine Immobilie eigentlich wert? Für viele ist das eine emotionale Baustelle: „Das Haus war doch immer so viel wert!“. Potenzielle Käufer schauen eher nüchtern auf Zahlen, vor allem bei Mehrfamilienhäusern. Meine Empfehlung:

• Online-Rechner: schnelle erste Orientierung
• Maklerbewertung: genauer, wenn der Makler sich in deiner Region auskennt
• Gutachten vom Profi: teurer, aber lohnenswert bei größeren Renditeobjekten

Mir hat es geholfen, Preis und Marktwert zu unterscheiden: Dein „Wunschpreis“ kann sehr hoch sein, aber ob der Markt das hergibt, zeigt sich in der Nachfrage. Wenn du dein Objekt zu teuer ansetzt, kann der Verkauf ewig dauern.

4. Makler oder Privatverkauf?

Ich hatte schon beides: Den Verkauf ganz privat und den Verkauf über einen Makler. Beides hat Vor- und Nachteile:

• Privatverkauf: Du sparst dir die Maklerprovision, musst aber alles allein meistern: Besichtigungen, Verhandlungen, Wertermittlung. Und du brauchst Zeit.
• Makler: Kostet Gebühren, nimmt dir aber viele Schritte ab und hat oft Kontakte zu Käufern. Eine gute Maklerin oder ein guter Makler kennt den Marktwert deiner Immobilie meist sehr genau.

Falls du dich für einen Makler entscheidest, bitte nicht blind den Erstbesten nehmen. Schau dir Referenzen an, lies Bewertungen, frag nach einer klaren Strategie. Schließlich geht’s hier um eine Menge Geld.

5. Vermarktung: So erzählst du die Geschichte deiner Immobilie

Gerade wenn du ein Haus mit mehr als einer Wohneinheit hast, interessiert Investoren besonders: Wie hoch sind die Mieteinnahmen? Gibt es Modernisierungsbedarf? Aber was viele unterschätzen: Auch Investoren kaufen nicht nur aus purer Zahlenliebe. Eine schöne Geschichte, qualitativ hochwertige Fotos, aufgeräumte Räume (auch wenn du noch Mietparteien hast) – das alles kann den Ausschlag geben.

Bei Einfamilienhäusern weiß ich aus Erfahrung: Bilder sind oft das A und O. Ich selbst schreibe in meinen Exposés gern ein paar Zeilen zu den Besonderheiten des Objekts: „Sonnenbalkon mit Weitblick“, „ruhige Seitenstraße“ oder „ehemals liebevoll bewohnt von einer dreiköpfigen Familie“. So wirkt die Immobilie nicht austauschbar, sondern lebendig.

Besichtigungen: Meine Lieblings-Tipps

• Zeit nehmen: Jeder Interessent, der wirklich kaufen will, hat sicher Fragen.
• Erreichbarkeit klären: Besonders bei Mietern wichtig, um niemanden zu überrumpeln.
• Finanzierungscheck: Vor langen Verhandlungen eine Bonitätsbestätigung geben lassen.

Rechtliche und steuerliche Fallstricke – hol dir Hilfe

Wenn du Glück hast, kannst du den Notar-Termin einfach als formalen Abschluss sehen. Doch oft spielen Themen wie Spekulationssteuer (bei schnellen Weiterverkäufen), Erbschaftssteuer (falls es eine geerbte Immobilie ist) und Gewerbliche Vermietung eine Rolle.

Hier ein simpler Rat: Sprich mit einem Steuerberater oder Anwalt, wenn du unsicher bist. Ich habe es zuerst ohne professionelle Beratung versucht und bin prompt in ein Steuer-Dickicht gestolpert. Am Ende hat mich das mehr Zeit (und auch Geld) gekostet, als wenn ich gleich einen Profi hinzugezogen hätte.

Emotionen nicht unter den Tisch kehren

Ob du dich nun von deinem geliebten Einfamilienhaus trennst oder eine ganze Reihe an Mietwohnungen verkaufst – Emotionen spielen immer mit. Ich weiß noch genau, wie meine Mutter Tränen in den Augen hatte, als wir das Haus meiner Großeltern endgültig übergeben haben. Mir persönlich half es, mir vorher klarzumachen, warum ich verkaufe: Manchmal ist es finanzieller Druck, manchmal ein Neuanfang, manchmal ein Erbfall.

Erlaube dir, in dieser Zeit auch mal Wehmut oder Unsicherheit zu empfinden. Das gehört dazu.

Exklusive Insights: Was ich selbst rückblickend anders machen würde

• Früher aufräumen: Bevor du überhaupt an Verkauf denkst, mach dein Objekt „vorzeigbar“.
• Mieter früh einbeziehen: Transparenz kann Wunder wirken. Vertrauen schafft Kooperation.
• Mehr Zeitpuffer: Oft zieht sich ein Verkauf länger als gedacht. Druck führt zu schlechten Entscheidungen.

Mein Fazit: Ja, es ist viel Aufwand – aber du bist nicht allein

Ein 1- bis 10-Familienhaus zu verkaufen, kann sich wie ein Mammutprojekt anfühlen. Doch je klarer du deinen Plan hast, desto entspannter läuft’s. Hol dir Hilfe, wo du sie brauchst – sei es ein Makler, ein Steuerprofi oder einfach ein guter Freund, der dir beim Aufräumen hilft.

Und vergiss nicht: Ein Hausverkauf ist auch ein Neuanfang. Egal ob du das Kapitel „Einfamilienhaus“ abschließt oder ob du mit dem Verkauf eines großen Mehrfamilienhauses womöglich in eine andere Immobilie oder ein neues Lebensprojekt investieren möchtest – es lohnt sich, den Prozess bewusst zu gestalten und nicht nur zu „überstehen“.

Mein Tipp zum Schluss

Wenn du dir unsicher bist, ob du den richtigen Preis hast oder ob es nicht doch besser wäre, noch zu warten: Sprich mit Leuten, die schon mal in deiner Situation waren. Ich habe damals in meinem Bekanntenkreis viel über Immobilienverkäufe herumgefragt und aus jeder Geschichte etwas Neues gelernt. Genau diese Erfahrungswerte sind Gold wert – und davon kann man nie genug haben.

Ich wünsche dir viel Erfolg und vor allem gute Nerven beim Verkauf deiner Immobilie. Und wer weiß – vielleicht schreibst du bald deinen eigenen Erfahrungsbericht und hilfst damit anderen, ihre ganz persönliche Hausverkaufs-Geschichte zu meistern.