Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen: Tipps und Fakten, die Sie kennen sollten
Vermietete Mehrfamilienhäuser zu verkaufen ist oft ein sensibles Thema – doch keine Sorge, mit dem richtigen Ansatz
und etwas Fingerspitzengefühl wird auch diese Aufgabe zu einem Erfolg. Immobilien sind schließlich mehr als nur
Steine und Zahlen. Sie erzählen Geschichten, spiegeln Träume und stehen für bedeutsame Lebensabschnitte. Genau
darum geht es mir als Immobilienmakler: die passende Lösung für jeden Menschen zu finden.
Das Wichtigste auf einen Blick:
- Sie können unter bestimmten Voraussetzungen Mietverhältnisse beenden oder anpassen. Beachten Sie dabei die
Regelungen in den §§ 542–577a BGB, insbesondere zu Kündigungsfristen (§ 573c BGB) und
Härtefallregelungen (§ 574 BGB). - Ein Mietaufhebungsvertrag ist oft die einfachste und fairste Lösung. Lassen Sie diesen jedoch von einem
Fachanwalt prüfen. - Eigenbedarf muss klar begründet und rechtlich einwandfrei angemeldet werden (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
BGH-Urteile wie Az. VIII ZR 166/14 zeigen, wie präzise die Begründung sein muss. - Anders als bei Einzelwohnungen steht Mietern von Mehrfamilienhäusern kein gesetzliches Vorkaufsrecht zu,
solange keine Umwandlung in Eigentumswohnungen erfolgt.
Warum der Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses Sinn machen kann
Manchmal gibt es einfach Momente, in denen sich Dinge verändern müssen. Vielleicht benötigen Sie Kapital für ein
neues Projekt, oder die Immobilie passt nicht mehr in Ihre Strategie – solche Entscheidungen sind menschlich.
Doch auch wenn Ihr Haus bereits etwas in die Jahre gekommen ist, steckt oft mehr Wert darin, als Sie vielleicht
denken.
Mein Tipp: Lassen Sie den genauen Wert Ihrer Immobilie professionell ermitteln. Ein fundiertes
Gutachten nach der ImmoWertV bringt nicht nur Klarheit, sondern gibt Ihnen auch ein starkes
Argument für Verhandlungen.
Vermietete Mehrfamilienhäuser erzielen häufig geringere Verkaufspreise als leerstehende Objekte, da der neue
Eigentümer an bestehende Mietverträge gebunden ist. Eine detaillierte Auflistung der Mieterstruktur und
Mietverhältnisse kann jedoch Vertrauen schaffen und den Verkaufsprozess erleichtern.
Wem kann man ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen?
1. Die Mieter
Ihre aktuellen Mieter sind oft die naheliegendste Wahl. Besonders in Mehrfamilienhäusern besteht häufig Interesse,
einzelne Wohnungen oder sogar das gesamte Objekt zu erwerben. Der Vorteil: Weniger Aufwand und Konfliktpotenzial.
Ein Gespräch im Vorfeld schafft Klarheit und Vertrauen.
Tipp: Prüfen Sie, ob eine Umwandlung in Eigentumswohnungen möglich ist. Beachten Sie dabei die
Sperrfristregelungen nach § 577a BGB, die die Veräußerbarkeit beeinflussen können.
2. Kapitalanleger
Kapitalanleger suchen nach stabilen und langfristigen Investments. Ein vermietetes Mehrfamilienhaus bietet
regelmäßige Einnahmen und eine diversifizierte Mieterstruktur, die das Risiko minimiert. Voraussetzung ist, dass
die Mieter solvent sind und langfristige Verträge bestehen.
Mein Tipp: Bereiten Sie alle Unterlagen wie Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und
Informationen über Instandhaltungsrückstände gut auf. Die Renditeberechnung sollte Nettoanfangsrendite (NIY) und
Ertragswert nach der ImmoWertV umfassen.
3. Eigennutzer
Eigennutzer kommen bei Mehrfamilienhäusern seltener infrage, da sie häufig nur an einer Einheit interessiert sind.
Dennoch könnten Selbstnutzer, die beispielsweise ein Mehrgenerationenhaus suchen, potenzielle Käufer sein.
Beachten Sie, dass Eigenbedarfskündigungen nur unter strengen gesetzlichen Vorgaben möglich sind.
Rechtliche Grundlagen: Was Sie beachten müssen
Vorkaufsrecht der Mieter
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht nur bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen (§ 577 BGB).
Bei einem Verkauf als Mehrfamilienhaus ohne Umwandlung gilt dieses nicht. Ausnahmen sind jedoch möglich, z. B. bei
Familienverkäufen nach § 577 Abs. 2 BGB.
Besichtigungen
Besichtigungen müssen im Vorfeld mit den Mietern abgestimmt werden. Pro Monat sind bis zu drei Besichtigungstermine
mit einer Dauer von 30 bis 45 Minuten zulässig, sofern diese rechtzeitig angekündigt werden. Dies ergibt sich aus
dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB.
Mein Tipp: Dokumentieren Sie alle Terminabsprachen schriftlich. Sollte ein Mieter die Besichtigung
verweigern, kann eine Klage auf Duldung erforderlich sein, wie der BGH in Az. VIII ZR 221/08
feststellte.
Eigenbedarfskündigung
Eigenbedarf kann bei Mehrfamilienhäusern nur für einzelne Wohnungen geltend gemacht werden. Wichtig ist, dass der
Bedarf nachvollziehbar und klar begründet wird. Formale Fehler führen häufig zu rechtlichen Problemen.
Härtefallregelungen nach § 574 BGB sind zu beachten.
Mietaufhebungsvertrag
Ein Mietaufhebungsvertrag kann eine sinnvolle Alternative zur Eigenbedarfskündigung sein. Sie einigen sich mit den
Mietern auf eine freiwillige Beendigung des Mietverhältnisses, oft gegen Zahlung einer Auszugsprämie.
Tipp: Lassen Sie alle Vereinbarungen schriftlich festhalten und notariell beglaubigen, um spätere
Streitigkeiten zu vermeiden.
Makler oder privat verkaufen?
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ohne Makler kann Geld sparen, ist jedoch mit einem hohen Aufwand verbunden.
Ein erfahrener Makler bringt nicht nur Marktkenntnis, sondern hilft auch bei der Vermarktung und Preisverhandlung.
Mein Tipp: Auch wenn Sie keinen Makler beauftragen, ist ein professionelles Gutachten unverzichtbar.
Dieses kann sich auf die Regelungen nach § 194 BauGB beziehen und gibt Sicherheit bei der
Preisfindung.
Loslegen leicht gemacht
Jetzt kennen Sie die wichtigsten Fakten und Schritte für den Verkauf Ihres vermieteten Mehrfamilienhauses. Der
erste Schritt ist die Ermittlung des Marktwerts. Holen Sie sich Unterstützung durch Experten und planen Sie
ausreichend Zeit ein. Mit einer klaren Strategie und transparenten Informationen gelingt der Verkauf effizient und
konfliktfrei.
Ich bin für Sie da: Haben Sie Fragen oder möchten Sie Ihre Immobilie bewerten lassen? Kontaktieren
Sie mich gerne – ich begleite Sie von der ersten Idee bis zum erfolgreichen Abschluss. Zusammen finden wir die
Lösung, die wirklich zu Ihnen passt!